置業常識—澳門的土地性質及分類

澳門的土地性質及分類

澳門是世界上人口密度最高的地區之一，土地資源變得越來越珍貴。根據《澳門基本法》第七條的規定，“澳門特別行政區境內的土地和自然資源，除在澳門特別行政區成立前已依法確認的私有土地外，屬於國家所有，由澳門特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人使用或開發，其收入全部歸澳門特別行政區政府支配。” 即澳門土地分兩大類，分別是“國有土地”和“私有土地“。

國有土地

《基本法》訂明特區政府負責對國家土地進行管理和作出批給等，而目前，澳門批地形式有幾種，《土地法》規定，澳門特別行政區並因應社會的發展需要而對土地進行批給和出租，主要有四種批給和出租方式：政府租借批地（永久性批租地）、政府租賃地（有期限批租地為25年）、政府公共土地，以及臨時性使用式佔用地（批租地1年期-可續期）。而按照批地用途不同，又可分為商業、住宅、工業、酒店、寫字樓、社會設施、停車場和其他用途。

政府租借地

政府租借地又稱政府“永久性批租地”或“永久批地”。這類土地的使用期沒有限制，卻有用途限制。政府批出土地時，承租人需一次性繳納使用權價款及溢價金。使用時，承租人需嚴格按照租地合約的要求進行開發，還需每年繳納土地稅。地上物開發、建設完成後，地上物的所有權歸私人所有，經登記後可自由轉讓、買賣。地上物轉讓後，其所屬地塊的使用權隨之自動轉移。當土地承租人欲改變土地用途時，需向政府申請變更土地用途，經核准及補交溢價金後，方可進行改建工作。

政府租賃地

政府租賃地又稱“期限性批租地“(俗稱期限性批地)。這類土地既有使用年期限制又有用途限制。其使用年期一般不超過25年，期滿後每次可續期10年。承租人需向政府一次性繳納溢價金，並嚴格按照合約條文進行開發、建設。每年承租人還需向政府繳納土地租金。目前，澳門政府多以這種有償、有限期的租賃方式進行土地批租。

政府公共土地

政府公共土地是指用於或擬用於公共道路、交通、市政、文化設施的土地，如街道、公園、廣場等。政府公共用地的取得及使用有專門的法律制度進行管理。

臨時性使用式佔用地

臨時性使用式佔用地又稱臨時用地，是指政府以准照形式將地段批出作臨時性使用的土地。該地塊的准照使用期限一般為1年，需每年辦理續期手續並繳納租金。地塊需按指定用途使用，且只可建臨時性建築物，不得建任何永久性建築物，也不得自由轉讓或用於按揭。政府只需提前60天通知承租人，即可收回土地，使用人無權索償。

私有土地

私家地又稱私人業權土地。私家地的土地產權及其地上物的產權均歸私人所有，可自由轉讓、買賣、按揭等，且改建地上物時無需辦理改用途、補地價手續，是產權最充分、受限制最小的土地。有的地塊的土地所有人將土地出租給他人興建樓宇，但並不將地權賣斷，其土地所有權與樓宇所有權分屬於不同業主。發展商購入地權後，方可獲得政府的批准。

而“私有土地”必須在澳門特區成立之前獲依法確認為私人所有，否則在特區成立後均為政府所有。此外，按回歸前在澳門生效的法例，紗紙契並非土地所有權的有效證明文件，而在回歸後，特區政府根據《基本法》的規定，不會承認紗紙契是土地所有權的有效證明文件。